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[어쩌다] 땅값 2000조의 진실... 그래서 비트코인ETF No?

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[고란의 어쩌다 투자] 시민단체와 정부 사이에 토론 배틀이 붙게 생겼습니다. 끝장 토론이 될까요, 막장 토론이 될까요. 두 명만 모이면 한다는 부동산 얘기입니다. 경제정의실천시민연합(경실련)이 12월 3일 “문재인 정부 들어 2000조원 넘게 올랐다”고 주장했습니다. 국토교통부는 바로 반박했습니다. “국가통계와 배치되는 일방적 주장”이라는 겁니다. 그리고 그 다음 날인 4일 “공개 토론을 하자”고 제안했고, 경실련은 곧장 환영의 입장을 밝혔습니다. 이르면 다음 주 토론회가 열릴 것 같습니다. 누군가는 거짓을 말하는 걸까요, 과연 진실은 무엇일까요. 땅값 얘기가 어떻게 ‘신박하게’(셀프 칭찬:D) 코인과 연결이 될까요. 경실련 “문재인 정부 들어 땅값 2000조원 늘었다” 경실련의 주장은 이렇습니다. 1979년부터 2018년까지 40년간 땅값 상승세를 분석했다고 합니다. 그랬더니 2018년 말 기준 대한민국 땅값의 총액은 1경1545조 원입니다. 이 중 정부 보유분(2055조 원)을 뺀 민간 토지 보유가격 총액 9489조 원입니다. 1979년 325조 원에서 40년 만에 약 30배 올랐다고 합니다. 땅값은 2010년부터 2015년까지 6000조 원대에 정체돼 있다가 2016년 7435조원→2017년 8327조원→2018년 9480조원으로 불어났습니다. 전년 대비 땅값 상승 총액은 731조원(2016년)→892조원(2017년)→1162조원(2018년) 등으로 날이 갈수록 커지네요. 문재인 정부(2017년~2018년) 출범 후엔 총 2054조원이 늘었습니다. 정권별로 놓고보면 노무현 정부(2003~2008년) 때 3123조 원보다 적지만, 함정은 이번 정부는 겨우 절반밖에 지나지 않았다는 겁니다. 정권별 누적 상승액은 노무현 정부 때 가장 컸지만, 연평균 상승액만 놓고 보면 문재인 정부가 가장 큽니다. 연간 1027조 원에 이릅니다. 노무현 정부(625조원), 박근혜 정부(277조원), 김대중 정부(231조원), 이명박 정부(-39조원) 등 역대 정권별 연간 상승액을 압도하네요. “정부‘표’ 가격은 시세의 43% 불과” 경실련은 국내에서는 경제 관련한 가장 오래된 시민단체가 아닐까 합니다. 이 단체가 갖고 있는 문제의식 가운데 하나는 ‘불로소득’입니다. 대표적인 불로소득이 뭔가요. 부동산이죠. 소득은 생산적인 일을 했을 때 나와야 합니다. 그런데 부동산은 단지 가지고 있다는 이유만으로 돈을 벌어다 줍니다. 그런 불로소득이 문재인 정부 들어 2000조 원이나 늘었습니다. 불로소득이 많은 사회는 건강한 사회가 아닙니다. 그나마 불로소득을 사회에 환수할 수 있는 수단이 세금인데, 그 세금의 기준이 되는 공시지가가 정말 턱없이 낮게 책정됐다는 게 경실련이 이번에 이런 주장을 내놓은 배경입니다. 경실련이 전국 주요 필지 132개를 조사했더니 땅값이 공시지가의 평균 43%에 불과했습니다. 정부가 내놓은 공시지가(2018년 말, 민간 보유분 기준 4080조원)에 시세반영률 43%를 역산했더니 진짜 전국 땅값은 9489조 원으로 집계됐습니다. 지난해 국내총생산(GDP)이 1893조 원입니다. 땅값이 GDP의 5배에 달합니다. 1년 동안 경제활동을 통해 생산한 가치가 땅값의 5분의 1에 불과하다니, 상황이 심각합니다. 프랑스(2.5배)ㆍ일본(2.2배)ㆍ독일(1.2배) 등과 비교해도 우리나라가 좀 심하네요. 국토부 “시세반영률은 64.8%” 국토부는 경실련이 내놓은 수치가 객관적인 토지 가격으로 보기 어렵다고 즉각 반박했습니다. 국토부가 추정한 토지에 대한 공시지가의 시세반영률은 64.8%입니다. 이를 적용하면 지난해 민간 보유분 전국 땅값은 6296조 원이고, 정부 보유분까지 포함한 땅값은 8352조 원입니다. 국토부가 많이 흥분했는지 4일엔 “경실련의 주장은 국가 통계를 임의로 수정ㆍ추정해 신뢰성을 무너뜨리는 일방적인 것”이라고 강조했습니다. 국토부는 “‘국민대차대조표’ 상 2018년 말의 토지자산 총액은 8222조 원이며, 전문가인 감정평가사의 분석 자료를 기초로 한 표준지 공시지가의 시세반영률은 올해 기준 약 64.8% 수준”이라며 “이 같은 시세반영률을 넣어 계산해보면 전국 땅값도 8352조 원, 국민대차대조표 상의 2018년 말 토지자산 총액 8222조 원에도 경실련의 수치보다 더 가깝다”고 강조했습니다. “국민대차대조표 상의 토지자산 총액 추산은 공시지가와 실거래가, 감정평가자료 등 다양한 토지가격 자료가 활용된다”는 게 국토부의 자신감이죠. 43% vs 64.8%...진짜는 무엇? 공시지가에 대한 시세반영률 차이는 왜 생긴 걸까요. 통상 시세반영률은 공동주택(아파트)가 가장 높고, 이어 주택, 그리고 토지 순이라고 합니다. 거래가 적을 수록, 물리적인 조사 범위가 넓을수록, 시세반영률 현실화가 어렵습니다. 공시지가라고 하는 것도 결국 사람이 일일이 조사해서 구하는 건데, 돈과 시간의 한계로 조사가 어려울수록 정확도가 떨어집니다. 이번에 문제가 된 토지는 아니지만, 아파트의 예를 들어보겠습니다. 공시지가 산출의 근거가 되는 부동산 가격 조사는 한국감정원이 담당합니다. 한국감정원은 월간과 주간 단위로 ‘전국주택가격동향조사’를 발표합니다. 이 가운데 아파트에 대해선 주간 단위의 집값 통계도 냅니다. 조사는 월요일과 화요일, 통계 작성은 수요일과 목요일에 전국 176개 시군구를 대상으로 이뤄집니다. 대상 표본은 전국 아파트 8008호이고요, 단지 기준으로 3698곳입니다. 전국 아파트가 900만 호입니다. 표본이 턱없이 부족합니다. 지역별로 보면 서울은 607단지에 1378호, 경기 1058단지에 2288호, 인천 232단지에 506호, 부산 308단지에 676호 등입니다. 서울의 표본 아파트 607단지를 자치구별로 나눠보면 한 구당 표본단지는 20곳 안팎에 불과합니다. 한 주에 최소 한 건 이상 거래 이뤄지는 단지가 극히 드물죠. 반면, KB국민은행(주택은행과 국민은행이 합병해서 탄생했죠)이 내놓는 주택통계를 보겠습니다. 주간 시장 동향 조사를 위해 KB국민은행은 3만327개의 아파트 가격을 조사합니다. 공시지가를 결정하는 한국감정원 조사 대상 아파트 표본의 4배를 웃돕니다. 월간 조사의 경우엔 그나마 한국감정원 표본도 2만6674개로 많지만, KB국민은행의 경우엔 3만4495개나 됩니다. 과연 어느 쪽의 통계가 더 현실을 반영할까요. 한국감정원의 공시지가가 엉터리 아니냐는 주장은 매년 공시지가가 발표될 때마다 제기됩니다. 다행(?)히 시장 조사가 아니라 공시지가 산출 때에는 공동주택(아파트)의 경우 한국감정원이 전국의 1339만 채를 전수조사합니다. 이걸 넉 달 반 만에 이뤄내야 하는데 한국감정원 직원이 550명입니다. 물리적으로 한 사람이 하루 180채를 조사해야 합니다. 게다가 원칙적으로 감정평가 업무는 감정평가사 자격증을 가진 사람이 맡아야 하는데 한국감정원에 감정평가사는 200명 안팎인 것으로 알려졌습니다. 곧, 한국감정원이 전수조사를 하더라도 무자격자이거나 알바를 동원하는 경우가 많다고 합니다. “동네 부동산에 묻고 다니더라”라는 괴소문(?)까지 떠돌고 있습니다. 아파트는 그나마 낫다...진짜 문제는 토지? 경실련 주장은 그나마 아파트는 낫다는 겁니다. 토지야말로 한국감정원이 진짜 가격을 조사하지 못한다는 겁니다. 경실련은 5일 국토부ㆍ한국감정원 등 부동산 공시지가 책정 관계자들을 업무방해 및 직무유기 혐의로 검찰에 고발했습니다. 부동산 공시지가가 낮게 조작돼 서민 아파트 보유자들이 빌딩을 다수 보유한 건물주ㆍ재벌보다 과도한 세금을 내야 했다는 주장입니다. 경실련 측은 이날 ‘공시지가 조작 관련자 고발 기자회견’을 열면서 “공시지가는 세금을 매기는 기준”이라며 “공시지가를 낮게 조작하면 부동산을 많이 가진 재벌들, 땅을 많이 가진 사람들이 유리하다. 보유세도 적어지지만 증여세ㆍ상속세 등 여러 세금이 낮게 나온다”고 주장했습니다. “(일반 서민) 아파트 보유자들이 빌딩을 가진 재벌, 건물주보다 세금을 2~3배 더 냈다”며 “건물주들은 지난 15년간 세금을 80조 덜 걷혔고, 아파트에 사는 사람들은 18조 더 걷힌 조작이 있었다”고 강조했습니다. 사실 상업용 부동산의 공시지가는 좀 심각합니다. 지난해 서초구 삼성물산 사옥의 과세 기준이 2801억원(땅값+건물값)입니다. 그런데 실제로는 얼마에 거래됐을까요? 7484억 원입니다. 실거래액(시세) 대비 과세 기준은 37.4%에 불과합니다. 또 지난해 7132억원에 거래된 종로구 더케이트윈타워 과세 기준은 1984억원(27.8%)에 불과했습니다. 비주거용 부동산은 땅값과 건물값을 분리한 후 이를 더해서 산출합니다. 그런데 어디 빌딩값이 그렇게 정해집니까. 교통 등 입지적 요인과 빌딩의 효용성 등 다양한 요소가 반영되죠. 비거주용 부동산은 다양한 요소를 반영한 통합 공시가격이 없다 보니 늘 과세 기준이 현실과 동떨어진다는 게 경실련의 주장입니다. 그래서 비트코인ETF가 안 나오는 거다 공시지가 얘기가 어떻게 코인과 연결이 될까요. 가격 문제에 주목해 봤습니다. 분명 물리적 실체는 하나인데 가격은 왜 이렇게 다른 걸까요. 의도적인 건 아니겠지만, 어떤 가격이 진짜 가격인지 알 수가 업습니다. 미국 SEC(증권거래위원회)가 비트코인ETF(상장지수펀드)에 대한 승인을 불허하는 주요 이유 가운데 하나는 ETF의 기초자산인 비트코인 가격을 믿을 수 없다는 겁니다. 삼성전자의 주가는 얼마일까요. 한국 코스피 시장에서 거래되는 가격입니다. 마이크로소프트(MS)는 어떨까요. 미국 나스닥에서 거래되는 주가를 보면 됩니다. 비트코인은 다릅니다. 바이낸스에서 거래되는 가격과 코인베이스, 업비트에서 거래되는 가격이 다릅니다. 어느 가격이 진짜 가격일까요. 2017년 말~2018년 초를 기억하지시요. 한때 소위 ‘김치 프리미엄’이 50%에 달하던 시절도 있었습니다. 거래량을 반영하면 되지 않느냐고요? 2017년 말 불장 때 업비트는 거래량으로 세계 최대 거래소였습니다. 거래량이 많은 업비트 가격이 진짜 비트코인 가격일까요. 거래소 가격을 평균하면 되지 않겠느냐고요? 가격을 평균하는 거래소의 기준은 뭔가요. 일괄적으로 반영하면 규모가 작은 거래소에서 발생한 이상 가격이 진짜 비트코인 가격을 왜곡하지 않을까요. 그렇다고 거래량을 반영해 가중평균해서 구해야 할까요. 거래량을 가중평균한다면 현재 거래소에서 벌어지고 있는 자전거래를 통한 거래량 부풀리기는 어떻게 통제할 수 있을까요. 결국 규제 당국이 믿을 수 있는 거래소가 나와야 진짜 비트코인 가격이라고 믿을 수 있는 가격을 산출할 수 있을 것 같습니다. 믿을 수 있는 거래소라는 SEC의 확신이 없는 한 비트코인ETF는 나오지 않을 것 같습니다. 그 날은 언제쯤 올까요.

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